年収650万円の住宅ローン-無理なく返せる額をFPがシミュレーション

＜記事の情報は、2023年8月27日時点のものです＞

＜金利情報は、2026年9月資金受取分です＞

年収650万円で住宅ローンを組むなら、いくらまでなら無理なく返せるのか迷うところです。

• 借りられる上限と無理なく返せる額の違い
• 4,000万円以上を借りた場合の毎月返済額

金融機関が示す借入上限まで借りても、家計に余裕を残せるのでしょうか。

年収650万円の借入上限は、フラット35の試算で約4,542万円です。

ただし、審査に通る金額と家計を圧迫せずに返せる金額は一致しません。

月8.6万円の返済なら、年3.570％・35年返済で借入額は約2,060万円です。

頭金を1割入れる場合は、年3.460％で借入額が約2,092万円になります。

4,000万円を35年で借りると、月返済額は約16.44万円です。

4,500万円では月約18.49万円となり、返済負担率は約34.1％まで上がります。

固定資産税や保険料、修繕費を払った後に残る金額まで考える必要があります。

年齢、返済期間、金利タイプによっても、無理なく返せる借入額は変わるもの。

それぞれの条件をそろえ、年収650万円の返済額を具体的に確認してみましょう。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。

それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。

家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。

「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでしまった）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。

はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。

もっと安くてもっと条件良く高品質の住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。

マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。 一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。

「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。

とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。

そんな背景もあり、昨今では、条件にあった住宅メーカーにまとめて資料請求を依頼できる「一括カタログサイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

この3サイトはどれも、日本を代表する大手企業が運営しているため審査が非常に厳しく悪質な住宅メーカーに当たるリスクを避ける事ができます。

また、カタログを取り寄せたからといって無理な営業もなく気軽に利用でき非常にメリットが大きいサービスです。

3サイトの中でどれか1つ使うなら、

を使っておけば間違いないでしょう。

また、より慎重に絶対に失敗したくない方は絶対に工務店、絶対にハウスメーカーと決めつけずに1社でも多くの会社から資料を取り寄せてしまいうのがおすすめです。

「ハウスメーカーで考えていたけど、工務店の方が理想な家づくりが出来るし高品質だった」

「工務店で考えていたけど、意外と安く建てられる思いもよらないハウスメーカーと出会えた」

このような事は非常に多くあります。

また、なるべく多くの会社で資料を取り寄せることでメーカーごとの強みや特徴が分かりますし、複数社で価格を競わせることで全く同じ品質の家でも400万.500万円と違いが出ることさえあります。

後から取り返しのつかない後悔をしないよう、家を建てるときには面倒くさがらず1社でも多くのカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。

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それでは解説をしていきます。

世帯年収650万（額面）で借りられる住宅ローンはいくら？

年収650万円で借りられる金額を、フラット35の条件で計算します。

頭金なしの場合と、購入総額の1割を頭金に入れる場合では金利が異なります。

ここでいう年収650万円は、税金や社会保険料が引かれる前の額面年収です。

手取り年収650万円を前提とした試算ではありません。

借入上限は年齢や既存借入、審査結果でも変わるため、金額は目安として捉えてください。

借りられる住宅ローンの金額（頭金なし）

購入予算の全額を住宅ローンで賄う場合は、融資率9割超の金利を使います。

年収650万円、返済期間35年、元利均等返済という条件です。

2026年9月資金受取分のフラット35最頻金利を当てはめます。

参考：年収650万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

・条件

※1　2026年9月資金受取分の新機構団信付きフラット35を使用。融資率9割超、21年以上35年以下の最頻金利は年3.570％です。

参考：フラット35 金利情報｜住宅金融支援機構

※2　元利均等返済は、元金と利息を調整して毎月の返済額を一定にする方法です。

・シミュレーション結果

年収650万円の場合、借入上限は約4,542万円となります。

返済負担率35％を基準に、年間返済額を約227.5万円として逆算した金額です。

審査上の上限であり、家計に無理がない借入額を示すものではありません。

約4,542万円まで借りる前に、生活費や教育費を含めた返済余力を確認してください。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

約4,542万円を借りた場合の月返済額を、同じ金利条件で計算します。

・条件

参考：住宅ローン返済額シミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

上記の条件では、毎月の返済額は約19.0万円です。

額面年収650万円に対する返済負担率は、上限基準の35％に近づきます。

毎月約19.0万円を35年間支払いながら、教育費や老後資金も準備できるでしょうか。

借りられる上限額まで借りると、家計の変化へ対応できる余地が小さくなります。

住宅以外の支出も見積もり、返済額から借入額を逆算することが大切です。

借入額を下げれば月返済額も減るため、家計に合う水準へ調整してください。

借りられる住宅ローンの金額（頭金1割）

購入総額の1割を頭金に入れる場合は、融資率9割以下の金利が適用されます。

2026年9月の最頻金利は年3.460％で、融資率9割超との差は0.110ポイントです。

年収650万円と35年返済の条件は変えず、金利だけを変更します。

参考：年収650万円（融資9割以下）ローンシミュレーション｜フラット35

・条件

※3　2026年9月資金受取分の新機構団信付きフラット35を使用。融資率9割以下、21年以上35年以下の最頻金利は年3.460％です。

・シミュレーション結果

年収650万円で頭金を1割入れた場合、借入上限は約4,612万円です。

頭金なしの約4,542万円と比べると、借入上限は約70万円増えます。

借入額約4,612万円を購入総額の9割とすると、必要な頭金は約513万円です。

借入額約4,612万円＋頭金約513万円＝購入総予算約5,125万円

約5,125万円には、登記費用や融資手数料などの購入諸費用を含めていません。

頭金を減らす場合は融資率が9割を超え、適用金利が変わる可能性があります。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

約4,612万円を借りる場合の月返済額を、年3.460％で計算します。

・条件

参考：住宅ローン返済額シミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

毎月の返済額は、頭金なしの場合と同じ約19.0万円です。

借入上限は、年収に占める年間返済額の割合である返済負担率から算出されます。

フラット35が定める総返済負担率の基準は、次のとおりです。

年収650万円のケースでは、返済負担率は35％で計算されて借入額が算出されています。

金利が下がって借入額が増えても、同じ返済負担率の基準で審査されるため、月々の返済額は同じです。

理想のマイホームを建てるためには、まずは複数のハウスメーカーで比較し、自分に合ったメーカーを見つけることがとても重要です。

まずは一括資料請求して、どんなハウスメーカーがあるのか見比べ、慎重に選びましょう。

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世帯年収650万（額面）の適正な住宅ローン金額はいくら？

次に、年収650万円の方の理想的な住宅ローンの金額について考えます。

初めに理想的な月々の支払いを考えてから、支払いに合わせた理想的な借入額を算出していきます。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金なし）

まずは、頭金なしで借入する場合の理想的な住宅ローンの金額を考えていきましょう。

初めに年収650万円の人の理想的な月々の支払額を算出します。

2つのステップで理想的な月々の支払額を算出することが可能です。

①手取りの給与額を計算する

手取りの給与とは、税金や保険料を控除された後に実際に受け取る給与のことで、総支給の80％程度と言われています。

年収650万円の場合は以下の通りです。

650万円÷12ヵ月×80％＝約43.3万円

1ヵ月の手取り給与額は約43.3万円です。

ボーナスをもらっている方は、年収からボーナス分をマイナスしてから上記の計算式に当てはめてください。

②手取りの20％＝理想的な月々の支払額

手取り43.3万円×20％＝8.6万円

年収650万円の人（ボーナスなし）の理想的な月々の支払額は8.6万円ということが分かりました。

では、月々8.6万円の支払の場合、いくら借り入れることが可能でしょうか。

・条件

参考：毎月返済額から借入可能額を計算｜フラット35

・シミュレーション結果

月8.6万円の返済では、借入額は約2,060万円です。

借入上限の約4,542万円と比べると、約2,482万円の差があります。

月8.6万円は一律の正解ではなく、家計の支出に応じて調整する金額です。

毎月の余力がある場合も、修繕費や教育費を差し引いてから借入額を増やしてください。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金1割）

頭金を購入総額の1割入れる場合は、月返済額8.6万円のまま金利を変更します。

融資率9割以下の年3.460％を35年間適用する前提です。

・条件

参考：月々8.6万円（融資9割以下）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

適正借入額は2,572万円でした。

頭金なしのときと比べると少し借入金額は上がりましたが、借入限度額と比べるとまだまだ大きな差があります。

ただし、今回は建築予算の1割を頭金として出しますので、マイホーム購入の総予算はもう少し上がります。

借入額2,572万円＋1割頭金288万円＝総予算2,860万円

まだ資金計画の金額まで予算が足りない方は、頭金なしの場合と同様で自分たちが支払うことができる範囲内で借入額を上げましょう。

理想のマイホームを建てるためには、まずは複数のハウスメーカーで比較し、自分に合ったメーカーを見つけることがとても重要です。

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【年齢別】年収650万円の無理なく返せる住宅ローンの額

視点を変えて、年齢別での適正な住宅ローンの返済額を考えていきましょう。

同じ650万円の年収でも、年齢によって適正な借入期間は変わります。

借入期間が短いと毎月の支払額は大きくなるので、理想的な借入額は低くなります。

今回は完済時年齢を65歳に統一して、適正な借入額をシミュレーションします。

また、フラット35ではなく、メガバンクの中では金利が低いりそな銀行の変動金利で計算しています。

さらに、手取りの20％の支払い額に加えて、総支給の20％の額でもシミュレーションをします。

年収650万円の場合、手取りの20％は月々8.6万円、総支給の20％は月々10.8万円です。

自分が返済していけそうな月々の返済額と借入期間を考えて、結果を確認してみてください。

・条件

※1　2026年9月時点のりそな住宅ローン、金利プラン全期間型・融資手数料型・最大引下げ後の変動金利年0.950％を使用。実際の適用金利は借入日と審査結果で異なります。

参考：ローン金利｜りそな銀行

完済年齢を65歳として、借入期間を次のように設定します。

※2　りそな住宅ローンの変動金利型・固定金利選択型は最長40年です。超長期（全期間）固定金利型は最長35年となります。

【年齢別】月8.6万円返済想定の適正な借入額

月8.6万円を返済する場合の借入額は、次のとおりです。

参考：住宅ローンシミュレーション（新規）｜りそな銀行

25歳と45歳では返済期間が20年違い、借入額の差は約1,560万円です。

返済期間を長くすると借入額は増えますが、完済までの期間も延びます。

65歳までの完済が難しい場合は、退職後の返済原資まで確かめてください。

繰上返済は、通常返済とは別に元金の一部を返して利息負担を抑える方法です。

35歳で35年ローンを組むと、契約上の完済年齢は70歳になります。

期間短縮型の繰上返済を利用すれば、完済時期を早められる可能性があります。

【年齢別】月10.8万円返済想定の適正な借入額

月返済額を10.8万円へ上げた場合の借入額を確認します。

借入期間が25年以上ならば3,000万円以上の借入が可能です。

月々の支払金額に応じて借入金額が変わりますので、自分たちに合った金額でシミュレーションしてみてください。

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【金利タイプ別】年収650万円の無理なく返せる住宅ローンの額

借入の金利タイプ別に年収650万円の方の適正な借入額を考えていきます。

金利タイプとは、金融機関が販売している住宅ローンの金利種類のことです。

ほとんどの金融機関では、以下の3つの借入タイプの中から選ぶことができます。

りそな銀行の住宅ローンの金利を元にシミュレーションをしていきます。

月々の支払い額は、先程と同じく手取りの20％の月々8.6万円と、総支給額の20％の月々10.8万円の2パターンです。

・条件

借入タイプ別の金利は次のとおりです。

※固定金利選択型は当初10年間だけ年3.955％です。表は35年間同率とした参考値で、10年後の適用金利は未確定。全期間固定は融資手数料型・30年超35年以内の金利を使用しています。

【金利別】月々8.6万円返済想定の適正な借入額

月8.6万円を35年間返済する場合の借入額は、次のとおりです。

月返済額が同じなら、金利が高いほど支払額に占める利息の割合が増えます。

その結果、年0.950％と年4.370％では借入額に約1,230万円の差が生じます。

変動金利の約3,070万円は、年0.950％が35年間変わらないとした機械的な試算です。

将来の金利上昇後も月8.6万円の予算で返せるか、別の条件でも試算してください。

【金利別】月々10.8万円返済想定の適正な借入額

月返済額を10.8万円に変更し、同じ35年返済で計算します。

変動金利と全期間固定金利では、借入額に約1,530万円の差があります。

固定金利選択型10年の約2,450万円は、11年目以降も年3.955％とした参考値です。

低い当初金利だけで決めず、金利上昇後の返済額も家計へ入れて検討してください。

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年収650万で住宅ローン4,500万、5,000万、6,000万は厳しい？

4,000万円から6,000万円までを、年3.460％・35年・元利均等で比較します。

借入額／月返済額／年収650万円に対する返済負担率

4,000万円／月約16.44万円／約30.4％

4,500万円／月約18.49万円／約34.1％

5,000万円／月約20.55万円／約37.9％

6,000万円／月約24.66万円／約45.5％

借りられる額と返済できる額は違う

フラット35では、年収400万円以上の総返済負担率を35％以下としています。

5,000万円と6,000万円は35％を超え、4,500万円も家計余力が小さい水準です。

4,000万円は約30.4％ですが、審査基準内でも無理なく返せるとは限りません。

審査時点では、将来の育休や時短勤務、退職による収入減少まで反映されないためです。

毎月の住居費には、ローン返済以外の固定資産税や都市計画税も含めます。

住居費予算から保険料や管理費、修繕費を引き、残額を月返済可能額にしてください。

ペアローンでは夫婦が別々の債務者となり、収入減少後も各自の返済義務が残ります。

• 固定資産税・都市計画税を住居費へ含める
• 火災保険・地震保険の負担を見込む
• 管理費・修繕積立金・将来修繕費を確保する
• 完済時期は定年退職までに設定

上記のようなポイントを踏まえて、慎重に返済プランを立てましょう。

年収650万の住宅ローン控除はいくらになる？

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用した人が10年間にわたり所得税が控除されるという制度です。（現在は、消費税増税やコロナの影響で13年間に期間が延長されています。）

控除される額は、その年の年末時点での住宅ローン残高の１％に相当する額で、各年最大40万円、10年間で最大400万円所得税から戻ってくることになります。

所得税で控除しきれない分は住民税から控除されます。

ただし、住民税の控除は前年課税所得の7％または13万6,500円のうち、どちらか少ない方が採用されるため、どの人も上限価格まで控除されるわけではありません。

では、年収650万円の人はどれくらい住宅ローン控除で戻ってくるのでしょうか？

仮に4,000万円を借り入れたと仮定すると、13年間で約300万円程度が控除される見込みです。

ただし、この数字は扶養家族の人数や住宅性能などによって左右されるためあくまで目安として考えましょう。

まとめ

自分の適正な借入額を決めるためには、以下の5つのポイントを抑える必要があります。

5つのポイントを考えて自分たちに合った借入額を導き出しましょう。

また、先にマイホーム購入の金額がわかっている方は、逆算して適正な借入額で購入できるか計算してみる必要があります。

資金面での不安をしっかりと取り除いて、楽しくマイホームづくりを進めていきましょう。

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